房屋买卖，车库的所有权该归谁?
2020-03-12 15:04:32
这两天在浏览案例时发现了一起常熟法院审结一起房屋买卖合同，其中对“随着房屋买卖主合同的成立，是否当然推定为车库所有权的转移?”产生了纠纷。今天笔者将对在房屋买卖合同成立后，车库的所有权应该归谁为大家进行说明。
2017年7月，王某夫妇从李某夫妇那以400多万价格购买了一套别墅，双方在中介的居间下签订《房屋买卖中介服务协议》，但双方仅围绕房屋的定金、尾款、交房时间以及户口等问题进行磋商及约定，而忽略了车库问题。事后，王某夫妇要求李某夫妇将车库所有权一并转移，但李某称车库不在协议内容中，王某夫妇如若需要，应当以8万元价款另行购买。后协商无果，王某将李某告上法庭。根据《物权法》的规定，“车位车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。在本案中，在卖方不承认的情况下，难以充分证明车库归属。虽然根据物权法的相关观点，即使没有对从物的约定，从物也应当随主物一并转移，但是根据该规定以及交易习惯，车库并不属于从属物。因此在没有明确约定的情况下，车库仍应该归买家所有。那么建筑小区内的车库应该如何归属?是属于业主还是属于开发商?我国《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。1、如果政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，明确规定了这种经营性停车位的土地使用权面积。该类经营性停车位可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，该类停车场的权利人亦持有独立的产权凭证，这时，该类车位的取得需要与开发商协商好，或赠与、或买卖。2、地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，应该业主共有。从近年来案例中，只要该地面停车位是设置于业主共有的道路或其他场地，其权属都由全体业主共同拥有使用权。此外，允许开发商出租车位、车库给第三人的前提是满足小区业主的合理停车需要，但开发商无论何时都不能将小区的车位、车库卖给业主以外的第三人。就算是开发商私自将车位、车库卖给业主以外的第三人，当业主需要时可以到法院确认该行为无效。
